租房時應注意的法律問題

       在建立房屋租賃合同關系時，在出租方和承租方之間，因為信息不對等等多種原因，一般而言，承租方處于弱勢地位，為了承租方的利益，特給承租人提出以下幾點建議，以供參考：
1、在租房前，一定要讓出租方出示產權證明的原件以及身份信息原件
這樣可以確認出租人是否為產權人，進而確定出租人是否有權出租房屋。
2、在租房前，與出租方簽訂書面合同。
根據《民法典》相關規定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。如果當事人沒有采用書面形式的，視為不定期租賃。而所謂的不定期租賃，也就是說當事人雙方都可以隨時解除合同。但對于出租人來說有一定的限制，出租人在解除合同時應當在合理期限之前通知承租人，不能讓租房者隨時走人。如果租房的時候雙方對租賃期間沒有約定或者約定不明確，同樣視為不定期租賃。
3、房屋租賃合同應當明確的主要事項。
　　根據《民法典》相關規定，租房合同應當約定出租房屋的位置、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。當然，租賃期限不得超過二十年，合同中如果約定的租期超過二十年的，超過部分無效。租期屆滿后，雙方可以再續訂合同。
4、在簽訂房屋租賃合同時，將房屋內現有物品用清單列明，并交與出租方確認。
      這樣在退租的時候方便明確出租房內物品的歸屬，避免不必要的麻煩。
5、房屋租賃合同無效的情形。
     根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（2020修正）相關規定：
   （1）出租人（房東）就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前，出租人取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定合同有效。
   （2）出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前，出租人經主管部門批準建設的，人民法院應當認定合同有效。
  （3）租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
 
     以上三種情況是合同簽訂時出租的房屋存在法律上瑕疵，但是如果經過房東的及時補救后，租房合同是有效的。
6、買賣不破租賃。
      即使是租住的房屋，任何人包括享有所有權的房東，也不能隨便將房子收回去。根據相關法律、法規的規定，房屋所有權變動后，先前的房屋租賃合效力不受影響。也就是說購買房屋的人也必須接受之前的租房合同。
但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
7、承租人的優先購買權。
     《民法典》賦予了承租人對租賃房屋的優先購買權，也就是說如果出租人要將房子賣掉，出租人應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買此房屋的權利。
但在下列情況下，承租人是沒有優先購買房屋的權利（最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋2020修正）：
（一）房屋共有人行使優先購買權的；
 
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；
（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。
8、上述法律常識適用的范圍。
     《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》并不是適用所有的房屋，本解釋僅適用城鎮房屋，也就是是指城市、鎮規劃區內的房屋。鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。此外，如果涉及依照國家福利政策租賃的公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。